Digitales Grundbuch mit Blockchain – so profitiert die Branche

Blockchain digitales Grundbuch

Ist die Blockchain geeignet, um beispielsweise Auszüge aus Grundbüchern oder Baupläne in digitaler Form abzubilden? Kann sie ein digitales Grundbuch aufbauen? Reformiert sie Prozesse und Abläufe beim Hausbau oder dem Asset Management? Wie entwickeln sich digitale Lösungen in der Immobilienwirtschaft? Droht den Notaren in Deutschland das Aus? Wir geben eine Zusammenfassung der Blockchain-basierten Anwendungen in der Immobilienwirtschaft.

Blockchain in der Immobilienwirtschaft

Die Blockchain ist eine Datenbank in einem Netzwerk aus mehreren Computern. Diese können anhand von digitalen Verträgen, den Smart Contracts, Abstimmungen vornehmen und Beschlüsse auf Basis von vordefinierten Parametern treffen. Innerhalb der Blockchain lassen sich Dokumente und Daten validieren, Identitäten bestimmen und diese auch steuern und verwalten.

In vielen Branchen ist die Blockchain bereits im Einsatz. Auch in der Immobilienwirtschaft sind Möglichkeiten, wie beispielsweise als digitales Grundbuch, denkbar. Aber noch viel mehr Potenzial sehen Experten in der Zukunft dieser spannenden Technologie.

Viele der heute denkbaren Ansätze sind durchaus schon praxistauglich. Mit jeder Lösung entstehen aber auch gleichzeitig neue Anwendungsfälle. Es scheint fast so, als würde täglich das Potenzial der Blockchain neu entdeckt werden.

Blockchain als digitales Grundbuch denkbar?

Die dezentral organisierte Datenbank kann die Transparenz von Registern aller Art erhöhen und diese vor nachträglicher Manipulation schützen. In Schweden ist bereits ein Projekt von Chromaway für das Landesregister nutzbar. Dafür wurden Banken und Makler als “Trusted Partner” mit notariellen Kompetenzen ausgestattet, wodurch sie folglich Eigentumsübertragungen verifizieren können.

In Deutschland erfolgt die rechtssichere Führung der Grundbücher von den Grundbuchämtern. Es bedarf daher hierzulande keines vertrauensvollen Partners wie in Schweden.

Die Überschreibung von Eigentum ist ein komplexer Vorgang. Jede gesetzlich mögliche Berechtigung an einem Grundstück muss eine konkrete Transaktion betreffen. Es können ebenfalls Genehmigungen Dritter nötig sein. Außerdem kommt es zu Übertragungen von Vollmachten zum Gebrauch des Eigentums.

Kostensenkung wäre mit Blockchain möglich

Die Grundbuchgebühren fallen kaum ins Gewicht, denn sie machen nur einen kleinen Teil der Gesamtkosten beim Immobilienerwerb aus. Die Blockchain könnte aber wesentliche Vorteile in Bezug auf die Geschwindigkeit der Übertragungen bringen. Es ist aber fraglich, ob dieser Faktor alleine ausreicht, damit sich die Blockchain flächendeckend in der Immobilienwirtschaft durchsetzt.

Mithilfe von Smart Contracts kann es zukünftig über die Blockchain beispielsweise möglich sein, Miet- und Kaufverträge zu gestalten, notwendige Daten für die Immobilienbewertung vorzuhalten und auszuwerten, Dienstleister entlang der Wertschöpfungskette zu beauftragen, Grundstücksdaten abzubilden sowie schutzbedürftige und sensible Daten zu speichern. Quelle

Es zeigen sich aber noch andere Ansätze neben der Nutzung der Blockchain als digitales Grundbuch. Auch bei den Bewirtschaftungsprozessen der Immobilienwirtschaft könnte die Blockchain die Effizienz steigern und Abläufe optimieren. Zu diesen gehören der An- und Verkauf von Immobilien, ihre Vermietung und Verpachtung, sowie die Finanzierung und Verwaltung.

Mithilfe von Smart Contracts kann es zukünftig via Blockchain beispielsweise möglich sein, Miet- und Kaufverträge zu gestalten, notwendige Daten für die Immobilienbewertung vorzuhalten und auszuwerten, Dienstleister entlang der Wertschöpfungskette zu beauftragen, Grundstücksdaten abzubilden sowie schutzbedürftige und sensible Daten zu speichern. Quelle

Digitales Grundbuch braucht Interoperabilität

Häufig sind diese Prozesse von viel Papier und langwierigen Prozedere geprägt. Papier Grundbücher sind in vielen Regionen Deutschlands noch immer der Standard. Property- und Facility-Management kann helfen, die Effizienz zu steigern, doch die Qualität der Daten stellt die Akteure vor große Hürden. Die schlechte Datenqualität bringt ebenfalls aufwändige Prüfprozesse von Hand mit sich.

Außerdem ist die Interoperabilität von Systemen und Schnittstellen nicht gegeben. Das erschwert das Zusammenarbeiten verschiedener Stellen zusätzlich. Ein Online Zugriff auf Daten oder die digitale Einsichtnahme in das Grundbuch bieten genug Potenzial für denkbare Lösungen. Auch das automatisierte Abrufverfahren erfolgt über die DLT rationalisiert und effektiv.

Neben dem digitalen Grundbuch sind auch Bauvorhaben eine denkbare Möglichkeit, die Blockchain sinnvoll einzusetzen. Sie könnte beispielsweise Zahlungen automatisieren, wenn die Abnahmen bestimmter Bauabschnitte durch den Bauherrn erfolgt sind.

Im Bereich von Facility-Management sind Smart Contracts geeignet, um Mahnungen bei ausbleibenden Mietzahlungen automatisch zu versenden. Grundsätzlich zeigt sich bei der Verwaltung von Mietimmobilien eine Vielzahl von Prozessen, bei denen die Automatisierung sinnvoll wäre. Bisher mangelt es jedoch vor allen an der Interoperabilität, denn Systeme und Software sind bereits verfügbar.

Die Branche wird sich im Zuge der Digitalisierung verändern: auf der einen Seite werden sich spezialisierte Nischenanbieter mit kleinem, aber technologisch ausgereiften Lösungen etablieren, auf der andere Seite werden Generalisten mit breitem Leistungsportfolio den Markt (weiterhin) erfolgreich bedienen, so Michael Müller | Leiter Real Estate Deloitte. Quelle

Digitale Lösungen allein reichen nicht, denn die Interoperabilität entscheidet über den Erfolg des Kerngeschäftes.

Einsicht in digitales Grundbuch möglich?

Für das Abrufen von Informationen und die Einsicht in den aktuellen Grundbuchstand muss ein “dinglich berechtigtes” Interesse vorliegen. Nicht jeder kann einfach Zugriff auf das Grundbuch fordern, denn es handelt sich beim Grundbesitz um schutzwürdige Interessen.

Teilweise sind bereits elektronische Grundbücher umgesetzt, doch Behörden und Gerichte haben bisher keine zentrale Anlaufstelle, wenn Sie schnell und sicher Unterlagen benötigen.

Die wichtigsten Anwendungsszenarien für die Blockchain in der Immobilienwirtschaft sind derzeit:

  • Die Tokenisierung von Immobilien
  • Effizienzsteigerung bei den Prozessen
  • Dezentrale Datenstrukturen aufbauen
  • Digitales Grundbuch vorbereiten
  • Immobilientransaktionen

Nach einer Umfrage anlässlich der Word Economic Forum 2015 glauben rund 60 % der Experten, dass im Jahr 2025 10% der weltweit verfügbaren Information in der Blockchain gespeichert ist. Quelle

Die Einsicht in den Grundbuchauszug ist für Banken wichtig, da sie auf Basis dieser Unterlagen den Kredit genehmigen. Die sogenannten Beleihungsprüfungen könnten mit der Blockchain und einem digitalen Grundbuch deutlich schneller erfolgen. Das wiederum erspart Wartezeiten für Bauherren bis zur Kreditzusage. Mögliche Übergangs- oder Zwischenfinanzierungen sind so unnötig.

Nichts geht ohne Notare in Deutschland

Das deutsche Recht sieht die verpflichtende Einbeziehung eines Notars vor, wenn es um Grundstückstransaktionen geht. Dazu gehören Beurkundungen genauso wie die Beratungs- und Belehrungsfunktion der Notare. Es dürft also ziemliche Probleme bereiten, das gesamte Grundstückswesen auf einer Blockchain abzubilden, ohne dafür die Gesetzgebung in Deutschland anzupassen.

Die Richtigkeit der Eigentumsübertragung stellen derzeit mehrere Instanzen sicher. Dazu gehören Notare, das Grundbuchamt und eventuell vorgeschaltete Rechtsanwälte. Das kommt beispielsweise bei der Verwaltungen von Erbengemeinschaften vor oder wenn es Rechtsstreitigkeiten hinsichtlich einer Immobilie oder eines Grundstücks gibt.

Doch anstatt Notare mit der Blockchain außen vor zu lassen, ließe sich ihre Arbeit in die Blockchain einbinden. Durch die Verifikation von Unternehmensaccounts entsteht Vertrauen in digitale Abläufe und Geschäftsbeziehungen.

Eine erste Lösung bietet das Business Blockchain Network evan. Hier erfolgt eine notarielle Verifikation, die viel Bürokratie erspart.

Die dezentrale Plattform erledigt sicher, effizient, automatisiert und vertrauenswürdig Transaktionen zwischen Geschäftspartnern. Sie müssen dabei jedoch nicht ihre Datenhoheit aufgeben.

Die Netzwerkteilnehmer können die Prüfung von unabhängigen Notaren durchführen lassen. Diese stellen dafür eine digitale Urkunde aus. Diese stellt eine Verknüpfung zwischen einer digitalen Identität und einer Identität in der realen Welt her.

Die notarielle Urkunde ist allerdings bisher nur Mitgliedern des evan.network-Netzwerkes zugänglich. Die Unterlagen werden also von keiner anderen Stelle akzeptiert.

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