KlickOwn – Immobilieninvestment in das neue Projekt Schwerin Altstadt

Insbesondere die COVID-19-Pandemie hat dazu beitragen, dass immer mehr Menschen ein Investment in Sachwerte anstreben. Dabei gelten Immobilien als eine besonders spannende Möglichkeit, denn durch die Kreditfinanzierung ist es möglich, dass geliehene Kapital vollständig zu hebeln. Doch mit der steigenden Nachfrage sind die Immobilienpreise noch weiter in die Höhe geschnellt. Ein Objektkauf ist für die meisten Anleger nahezu ausgeschlossen, da die Transaktionskosten zu hoch sind. Und auch weitere Nachteile wie die Illiquidität der gesamten Asset-Klasse sowie die Entwicklung und Instandhaltung wollen erledigt werden. Mithilfe der Tokenisierung ist es für Privatanleger nun möglich, ganz einfach und schnell in Immobilien zu investieren. Einer der bekanntesten Anbieter für dieses Geschäftsmodell in Deutschland ist KlickOwn. Mit dem neuen Projekt „Schwerin Altstadt“ hat das Unternehmen wieder eine interessante Anlagemöglichkeit geschaffen, welche wir im Folgenden detailliert vorstellen.

Was ist das Projekt Schwerin Altstadt?

Bei Schwerin Altstadt handelt es sich um das neuste Immobilienprojekt von KlickOwn in der Mecklenburgstraße 83, 19053 Schwerin. Hierbei handelt es sich um ein schönes Mehrfamilienhaus im Jugendstil-Charakter inmitten der beliebten Schweriner Altstadt. Neben vier Wohneinheiten umfasst das Objekt eine große Gewerbefläche im Erdgeschoss. Mit einer Gesamtfläche von 659,29 m² bietet das Objekt auch ausreichend Platz zur Vermietung.

Ein Großteil dieser Mietfläche entfällt auf die Gewerbeeinheit, die mit 365 m² eine gute Größe für eine Innenstadtlage aufweist. Die 295 m² des Wohnraums sind ebenfalls ausreichend groß bemessen. Aufgrund der Lage dürfte eine Vermietbarkeit auch in den kommenden Jahren gewährleistet sein.

Des Weiteren handelt es sich diesem Projekt um ein gepflegtes und gut erhaltenes Objekt, welches keinen Renovierungsstau aufweist. Aufgrund der prestigeträchtigen Lage besteht sogar die Möglichkeit steigender Immobilienpreis im Laufe der kommenden Jahre.

Der Immobilienmarkt in Schwerin

Mit seinen 96.000 Einwohnern ist Schwerin nach Rostock die zweitgrößte Stadt Mecklenburg-Vorpommerns. Zeitgleich handelt es sich auch um die Landeshauptstadt, sodass es hier besonders viele Behörden und Ämter als potentielle Arbeitgeber gibt.

Des Weiteren gibt es zahlreiche Technologieunternehmen, die Deutsche Bahn, Unternehmen aus dem Maschinenbau und der Materialverarbeitung, Gesundheitswesen, Konsumproduktion, Tourismus und dem Dienstleistungssektor. Außerdem verfügt die Landeshauptstadt über eine eigene Hochschule, welche mit 600 Studenten jedoch sehr klein ausfällt.

Schwerin ist gesamtheitlich betrachtet kein Wachstumsmarkt, doch laut den Schätzungen der Stadt soll die Bevölkerung bis zum Jahr 2030 nur um 1,3 Prozent schrumpfen und somit auf einem vergleichsweise hohem Niveau stagnieren. Das bedeutet auch, dass die Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien weiterhin hoch bleibt.

Die unmittelbare Innenstadtlage der Investmentimmobilie trägt dazu bei, dass Leerstand eine eher untergeordnete Rolle spielen dürfte. Durch die Entwicklung der Wohneinheiten lassen sich zudem weitere Potentiale heben, welche sich positiv auf den Immobilienwert und die Einnahmen auswirken.

Bewertung der Finanzkennzahlen

Wer ein Immobilienprojekt bewerten möchte, muss zwangsläufig einen detaillierten Blick in die Finanzkennzahlen werfen. Hervorzuheben ist das Baujahr, welches KlickOwn mit ca. 1900 angibt. Aus Sicht eines Investments in dies hervorzuheben, denn so lässt sich die Abschreibung mit 2,5 % ansetzen. Eine höhere Abschreibung ist positiv, da diese auf steuerlicher Ebene gewinnmindernd ist. Auch der Kaufpreis liegt mit 875.000 Euro deutlich unter dem Verkehrswert, welcher mit 940.000 Euro angegeben wird.

Somit ergibt sich ein Nettokaufpreisfaktor vom 17,79, welcher im Umkehrschluss einer Anfangsrendite von 5,62 % entspricht. Zusätzlich sind noch die Vorfinanzierungskosten von 111.000 Euro und die Liquiditätsrücklage in Höhe von 59.400 Euro zu betrachten. Die Gesamtkosten des Projekts belaufen sich auf 1.071.700 Euro, sodass sich ein Bruttokaufpreisfaktor von 23,19 ergibt.

Spannender sind natürlich die Entwicklungsmöglichkeiten. Mit einer aktuellen Nettokaltmiete von 46.251,96 Euro ergibt sich eine Nettokaltmiete von nur 3,32 Euro pro Quadratmeter. Ein Grund hierfür dürfte die langjährige Vermietung der Gewerbeeinheit an eine lokale Steuerkanzlei sein. Der entsprechende Mietvertrag entstand bereits in den 1990er Jahren. Bereits im April 2021 endet dieser Pachtvertrag, sodass sich hier ein enormes Potential heben lässt.

Veräußerung erhöht Rendite des Projekts

Laut der Planung von KlickOwn soll eine Umwidmung in Wohnraum stattfinden. Anschließend sollen drei Eigentumswohnungen entstehen, welche an Eigennutzer veräußert werden. Auch die anderen vier Bestandswohnungen sollen nach der Aufteilung des Objekts an Eigennutzer veräußert werden. Auf diese Weise kann ein hoher Verkaufserlös erzielt werden. Immerhin sind Eigennutzer eine Kundengruppe, die eine besonders hohe Zahlungsbereitschaft aufweist.

Doch bis es so weit ist, müssen Anleger mit den aktuellen Gegebenheiten vorlieb nehmen. Konkret bedeutet dies, eine Nettomieteinnahme über 46.215,96 Euro. Davon ziehen die Betreiber bereits 6.329 Euro für die Verwaltung ab. Das Mietausfallwagnis ist mit 4.604 Euro – dies entspricht nahezu 10 % der Mieteinnahmen – sehr groß eingeschätzt. Dies dürfte sich auf das nahende Ende des laufenden Gewerbemietverhältnisses beziehen. Für Instandhaltung berechnet der Betreiber 6.329 Euro pro Jahr oder 9,60 Euro pro Quadratmeter pro Jahr. Für ein Objekt im vorliegenden Zustand ist das ein ausreichender Wert. Schlussendlich gehen noch Zinszahlungen über 15.124 Euro in die Ergebnisrechnung ein. Da die Betreiber die einzelnen Einheiten veräußern möchten, gibt es auch keinerlei Tilgungszahlungen. Am Ende des Tages verbleibt ein Cashflow von 13.659 Euro im Jahr.

Welche Risiken gehen Anleger bei einem Investment in das Projekt Schwerin Altstadt ein?

Auf den ersten Blick ist das Investment in das Immobilienprojekt Schwerin Altstadt sehr attraktiv. Doch neben den Chancen aus der Vermietung sowie der Aufteilung des Objekts leiten sich auch einige Risiken ab, welche Anleger berücksichtigen sollten. Natürlich gibt es ein unternehmerisches Risiko, welches den Erfolg des gesamten Projekts betrifft.

Aufgrund der soliden Lage im Immobilienmarkt sollte hier jedoch keine kurzfristige Korrektur kommen, welche das geplante Vorhaben gefährdet. Des Weiteren kann es natürlich verdeckte Baumängel geben, welche den Wert des Objekts drastisch reduzieren würden. Auch ein gewisses Leerstandrisiko gehört zum Investment. Doch dieses ist bereits eingepreist. Für den Verkauf der Wohnungen ist ein Leerstand sogar besser, da dies Eigennutzer als Käufergruppe adressiert.

Doch neben den objektbasierten Risiken gibt es auch einige immanente Risiken der Schuldverschreibung, welche wir im Folgenden aufzeigen:

• Veräußerbarkeit des Tokens: Aktuell gibt es keinen geregelten Markt, sodass ein Verkauf des Token vor Ablauf des Anlagezeitraums nicht gewährleistet ist. Allerdings können Anleger das Token an einer Kryptobörse handeln – vorausgesetzt die notwendige Liquidität ist vorhanden.
• Nachrangdarlehen: Das Investment gleicht einem Nachrangdarlehen. Dementsprechend erhalten die nachrangigen Gläubiger im Insolvenzfall erst Geld, sobald die ranghaften Stakeholder bedient wurden. Dementsprechend kann es vorkommen, dass Anleger keine Erstattungen erhalten.
• Schuldverschreibung als Haftungsgegenstand: Im Falle einer Insolvenz handelt es sich beim investierten Kapital um einen sogenannten Haftungsgegenstand. Dementsprechend können ranghafte Gläubiger auf dieses Kaptial zurückgreifen.
• Der Private Key: Für Käufer von Kryptowährungen sind Wallets und Private Keys zur Normalität geworden. Doch Ottonormalanleger haben hiermit noch keine Erfahrung gemacht. Wer seinen Private Key verliert, verliert auch den Zugriff auf seine Token. Eine Wiederherstellung ist nicht möglich und das Investment ist verloren.
• Technologische Herausforderungen: Die Blockchain-Technologie ist noch vergleichsweise jung. Aus diesem Grund haben Entwickler und Betreiber noch keine vollumfängliche Expertise aufgebaut. Das neue Token von KlickOwn basiert wieder auf Stellar Lumens. In der Vergangenheit sind keine Sicherheitsrisiken öffentlich geworden. Nichtsdestotrotz existiert das Risiko und Anleger sollten sich bewusst sein, dass es zu einem eingeschränkten Handel oder im schlechtesten Falle zu einem Totalverlust kommen kann.

KlickOwn – Mithilfe der Tokenisierung den Immobilienmarkt demokratisieren

Die Marke KlickOwn steht für einfache Investments in Immobilien mittels tokenbasierten Schuldverschreibungen. Die NSI Immobilien Portfolio Erste GmbH steht hinter dieser Marke und kombiniert das Knowhow aus Immobilien mit dem technologischen Potential der Blockchain.

Das Finanzierungsrisiko liegt vollkommen in der Verantwortung von KlickOwn. Dies schützt den Anleger und dessen privates Vermögen. Außerdem müssen Anleger auf diese Weise keine Transaktionskosten übernehmen und können bereits ab 10 Euro Anlagesumme investieren.

Aktiv verwaltete Projekt fallen zumeist durch hohe Verwaltungskosten auf. Bei den STO-Projekten von KlickOwn verhält es sich etwas anders. Durch die Blockchain lassen sich die Verwaltungs- und Transaktionskosten reduzieren. Zudem können Kunden ihre Token einfach und schnell handeln. Wie das Unternehmen mitteilt, kommen die technologischen Einsparungen insbesondere den Anlegern zugute.

Fazit: Schwerin Altstadt ist ein interessantes Immobilienprojekt

Schwerin ist die Landeshauptstadt Mecklenburg-Vorpommerns und mit 95.000 Einwohnern kurz davor, den Stand einer Großstadt zu erhalten. Dementsprechend ist auch die Bevölkerungsprognose der kommenden Jahre recht konstant. Besonders spannend sind natürlich die Immobilien in den direkten Innenstadtlagen – hier kommt die Altstadt ins Spiel.

Das Objekt liegt in einer sehr interessanten Lage und wird deutlich unter dem Marktwert erworben. Durch das Teilen und Verkaufen der einzelnen Wohneinheiten lassen sich Potenzial heben. Zwei Faktoren sorgen für gute Aussichten: einerseits sollen die leeren Wohnungen an Eigennutzer vermarktet werden und andererseits sind kleinere Wohnungen oftmals auf Quadratmeterbasis mehr wert, als ein gesamtes Objekt. Auch der avisierte Mietüberschuss reicht aus, um die Investoren auszuzahlen und gleichzeitig die Entwicklung des Objekts zu finanzieren.